「賃借人から賃料・地代の支払がない」「土地の賃貸人と建物の建て替えでもめている」

不動産に関するトラブルは、生活の基盤に関わるものですので、ご不安に思われることも多いと思います。

不動産のトラブルは、正しい知識と正しい対処をしなければ、後々大きな問題に発展しかねませんので、弊所へ是非御相談ください。

1 問題解決への流れのイメージ(家賃滞納の賃借人に建物の明渡を請求する場合)

  ご相談

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  委任契約

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  内容証明郵便発送

  (家賃を5日以内に払わなければ、賃貸借契約を解除するという内容の通知書を郵送します。)

   ↓(5日経過)

  再度内容証明郵便発送

  (家賃の支払が5日以内に支払われなかった場合、賃貸借契約は解除されますので、今度は、2週間以内に建物から退去してくださいという通知書を郵送します。)

   ↓

  訴訟提起

  (2週間以内に建物から退去しない場合には、訴訟を提起します。訴訟は、物件の所在地もしくは、賃貸借契約で、双方で合意した裁判所に提起します。)

   ↓

  裁判

  (訴訟を提起した裁判所にて、相互の主張反論を行います。法的な主張は、弁護士が構成を検討します。)

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  判決

  (当方の言い分が認められれば、賃借人が建物を退去して、未払い賃料も支払えという判決を裁判所から出してもらいます。)

   ↓

  判決確定

  (双方から控訴がなければ、判決は、確定します。)

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  執行

  (判決後も賃借人が建物に居座る場合には、判決をもって、強制的に退去してもらう手続をとります。)

2 よくあるご質問

 Q1 1か月の家賃滞納でも、賃貸借契約を解除できますか?

 A1 一般論としては、契約解除は困難だと思われます。

    実務上、3か月程度の家賃滞納がなければ、賃貸借契約の解除は難しいと考えられています。

 Q2 賃料は払ってくれるが、近隣に迷惑ばかりかける住人がおり、困っている。この人との賃貸借契約を解除して、建物明渡しを請求することはできますか?

 A2 事案によります。

    一般的に、賃貸借契約を解除するには、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたと評価できるような背信行為がなければ、賃貸借契約を解除することは出来ないと考えられており、最高裁判所もこの考え方に立っています。

    したがって、住人の方の行為が、著しい背信的行為でなければ、賃貸借契約を解除することは出来ません。

    どのような迷惑行為を行っているか、しっかりと証拠として記録し、貸借契約が解除出来るかどうか弁護士に御相談頂くことがベストです。

Q3 賃料を滞納している賃借人への建物明渡し請求を弁護士に依頼するメリットは何ですか。

A3 賃借人の方との接触・交渉は、全て弁護士がおこないますので、その分ストレスの軽減になります。

   また、裁判となると、専門的な手続が必要となり、ご自身で行うとなると、時間と手間がかかりますが、弁護士にお任せ頂ければ、全て、弁護士が代理人として行うことができ、結果として、時間の節約につながります。

Q4 借地非訟ってなんですか?

A4 借地非訟とは、借地条件の変更の必要が生じたけれども、当事者間に協議が整わない場合や、借地上の建物の増改築に土地の賃貸人が承諾しない場合等に、裁判所が当事者の申立により、借地条件の変更や、承諾に代わる許可などの裁判をする手続をいいます。

   土地の賃貸人が承諾をしていないにもかかわらず、勝手に建物を建て替えたりすることは、後々大きなトラブルになりますので、しっかり法的な手続を踏みましょう。

Q5 家賃滞納や土地の借地条件ではない不動産のトラブルについても御相談してもよろしいでしょうか。

A5 もちろんです。

   アドバイスをさせて頂くにあたり、不動産のトラブルについて、詳細な確認が必要となりますので、契約書などの資料をご準備ください。

4 建物明渡・土地明渡・借地非訟に関するコラム